家が古くなってくると全面改装のフルリフォームであるリノベーションを行うのか、あるいは、いっそのこと解体して建て直すのかの判断に迫られる人も多いはず。
リフォーム業者に点検してもらったところ、屋根や外壁はそろそろ張り替えないと塗装のメンテナンスでは維持できないと言われ、キッチンなどの住宅設備ももう限界にきている。
しかし、建て替えるとなると解体費用もかかるので、結構お金がかかってしまうし、かといってリノベーションにすれば、あとどれくらいこの家を維持できるのだろうという疑問が生まれてきます。
そこで、今回はリノベーションと建て替えのどちらを選ぶ方が良いのかの、判断基準を項目別に解説していきたいと思います。
①：築40年以上の建物は建て替えが基本
住宅の築年数が40年以上ということは、1981年の旧耐震基準で建てられた住宅ということになります。
そのため、築40年以上の建物は耐震性が低く地震災害に弱いというデメリットがあります。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れで倒壊しない耐震基準なので、震度6や7が当たり前のように発生するリスクがある現状には、そぐわない耐震基準ということになります。
1981年以前の建物は無条件で建て替えですね。
②：地盤の強度問題
新築住宅を建てる場合は基礎を作る前に、必ず地盤調査を行います。
近隣に家が建っているから地盤は大丈夫だろうと思う人も多いですが、土地というのは少しずれるだけで地面の奥に水脈が走っていたり、その土地だけ柔らかい地層になっていたりと場所によって異なります。
このように住宅の地盤調査が義務付けられたのは、2000年の建築基準法改正以降です。
そのため2000年の品確法で、住宅が傾いた場合は建築主や販売業者に修繕の責任を課せると明記されたのです。
つまり、2000年以前に建てられた住宅がもし傾いたとしても、建築業者や販売会社が責任を負う必要が無いことになります。
地盤に不安のある2000年以前に建てられた家は地盤沈下のリスクがあり、リフォームしても家が傾く可能性があります。
③：今の間取りからガラッと変えたい
今の間取りが全く気に入っていない場合、リノベーションで理想の間取りに変えられるのであれば良いのですが、いくらプランを考えてもらっても無理な場合もあります。
リノベーションというのは、柱や梁の構造体を残してスケルトン状態にして工事を行うことができます。
ここで問題は、抜けない柱や取れない梁など、撤去できない構造体が存在するというところです。
理想の間取りにするために既存の住宅で、どこまで思い通りの間取りに近づけられるのかということが焦点になるでしょう。
間取りに妥協ができない方には、費用は高くなりますが自由度の高い建て替えがおすすめです。
④：住宅性能が気になる場合
住宅性能とは、いわゆる耐震性や断熱性など住宅の性能レベルのことです。
住宅というのは、当然ですが新しい住宅ほど今の基準で作られているため、性能レベルは高いということになります。
築年数の古い住宅の耐震性や断熱性は今より低く、特に断熱材は経年劣化で湿気を含んで垂れ下がったり、欠損している箇所もあるかも知れません。
家を建てた当時の断熱材は、どのような種類で断熱レベルがどの程度だったのかを確かめることが必要です。
リノベーションというのは、スケルトン状態にもできるので新しい断熱材に入れ替えることもできますが、建て替えに近いほど費用がかかってしまうこともあります。
今住んでいる家の住宅性能に不安を感じている方で最新の住宅性能にしたい方、リノベーションで断熱材の入れ替えなどでコストアップするのが嫌な方は建て替えがおすすめです。
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投稿者プロフィール
- 大手不動産会社で住宅営業トップセールスマンを経て
現在はレイクサイドホームのライフスタイルプランナーとして勤務
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